Am Samstag, 19. September, ist es wieder so weit: Um Punkt 12 Uhr wird Münchens Oberbürgermeister Dominik Krause (Grüne) mit dem traditionellen Fassanstich das Oktoberfest eröffnen. Die Wiesn bringt nicht nur Münchner in den Bierzelten und Fahrgeschäften zusammen. Sie zieht auch Hunderttausende Gäste aus aller Welt in die bayerische Landeshauptstadt. Bis zum 4. Oktober werden auf der Theresienwiese abermals mehrere Millionen Besucher erwartet. Doch schon im Vorfeld mehren sich in der „Weltstadt mit Herz“ kritische Stimmen zum Ansturm der Wiesn-Touristen. Die Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten steigt während des Volksfests erheblich. Wer nicht in einer Stadt im Münchner Umland unterkommen und mit dem Zug in die Landeshauptstadt pendeln will, sucht auf Plattformen wie Airbnb, Booking.com und anderen Portalen nach einzelnen Zimmern oder ganzen Wohnungen. Nach einer Stichprobe der F.A.Z. waren wenige Tage vor Beginn des Oktoberfests noch zahlreiche Angebote für die kommenden Wochen verfügbar. Für das letzte Septemberwochenende, das bei vielen ausländischen Wiesn-Besuchern besonders beliebt ist, waren zentrumsnahe Unterkünfte allerdings knapper. „Unsere Mitarbeiter finden keine bezahlbaren Wohnungen mehr“ Wenige Tage vor dem Oktoberfest hat sich in München eine ungewöhnliche Allianz aus Mietervertretern, Hoteliers und Gastronomen zu Wort gemeldet. Sie eint das Ziel, bezahlbaren Wohnraum in München zu erhalten und einer weiteren Ausbreitung der Kurzzeitvermietung entgegenzuwirken. „Jede Wohnung, die bezahlbar ist und aus dem normalen Wohnungsmarkt fällt, ist eine zu viel – und dagegen wollen wir vorgehen“, sagte Beatrix Zurek vom Münchner Mieterverein jüngst vor Journalisten. Zustimmung erhielt sie aus den Reihen des Bayerischen Hotel- und Gaststättenverbands. Dessen Vertreter Christian Schottenhamel verwies auf die aus seiner Sicht unfaire Wettbewerbssituation gegenüber privaten Anbietern von Ferienunterkünften. Hotels und Pensionen müssten zum Schutz ihrer Gäste in vielen Bereichen strengere Anforderungen erfüllen als private Vermieter von Unterkünften über Onlineplattformen. Schottenhamel, dessen Familie seit Generationen unter anderem ein Festzelt auf der Theresienwiese betreibt, sagte: „Unsere Mitarbeiter finden keine bezahlbaren Wohnungen in München mehr.“ Mieterverein und Dehoga Bayern forderten abermals schärfere Regeln für Plattformen wie Airbnb und Booking. Zweckentfremdung: Touristen nur bis zu acht Wochen im Jahr Die Plattformen stellen in erster Linie die technische Infrastruktur und den Vermittlungsdienst bereit. Für sie gelten zwar eigene gesetzliche Pflichten; die Verantwortung für die konkrete Nutzung der Wohnung liegt aber grundsätzlich beim Anbieter. In München darf Wohnraum grundsätzlich nicht zweckentfremdet werden. Besonders relevant ist die Fremdenbeherbergung: Wird eine Wohnung mehr als acht Wochen im Kalenderjahr an Feriengäste überlassen, ist dies grundsätzlich genehmigungspflichtig. Seit August 2026 müssen Wohnungen, die online als Ferienunterkünfte angeboten werden, außerdem vorab bei der Stadt registriert werden. Das gilt auch für Mieter, die ihre Wohnung ganz oder teilweise untervermieten – es gibt also kein Online-Inserat mehr ohne vorherige Registrierung. Dass eine Vermietung aber auch über acht Wochen hinaus im Einzelfall genehmigungsfähig sein kann, zeigt eine Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs aus dem Jahr 2021. Das Gericht befasste sich mit einer Stewardess, die ihre überwiegend selbst genutzte Münchner Wohnung während ihrer Abwesenheiten bis zu drei Monate im Jahr über Airbnb vermietet hatte. Ohne die Vermietung hätte die Wohnung während dieser Zeiten leer gestanden und hätte dem allgemeinen Wohnungsmarkt ebenfalls nicht zur Verfügung gestanden. Der VGH sah deshalb keinen Grund für ein pauschales Vermietungsverbot. Die Entscheidung ist für Eigentümer aber kein allgemeiner Freibrief, sondern war der besonderen beruflichen Situation geschuldet. Untervermietung nur mit Zustimmung des Eigentümers Auch Mieter müssen aufpassen. Wer seine Wohnung oder einzelne Räume untervermieten will, braucht grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Das gilt auch für Angebote auf Airbnb, Booking oder vergleichbaren Plattformen. Bei der teilweisen Untervermietung kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht – etwa wegen eines vorübergehenden beruflichen oder privaten Aufenthalts an einem anderen Ort. Die Zustimmung sollte vor der ersten Vermietung schriftlich eingeholt werden und möglichst den Zeitraum, die überlassenen Räume sowie die vorgesehenen Untermieter nennen. Wer während der Wiesn mit hohen Tagesmieten ein lukratives Geschäft machen will, sollte die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beachten. Nach einem Urteil vom Januar 2026 kann sich ein Mieter nicht auf ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung berufen, wenn er damit einen Gewinn erzielt, der über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinausgeht. Einen Anspruch auf Zustimmung gibt es dann nicht. Wer dennoch ohne Erlaubnis weitervermietet, riskiert eine Abmahnung und unter Umständen eine Kündigung.