Die Siedlung Höhenblick im Frankfurter Stadtteil Ginnheim galt bisher als sehr gute Wohnlage. Im Mietspiegel von 2024 sind die Häuser am Rande des Niddatals, von denen viele in der Ära des Neuen Frankfurts vor 100 Jahren errichtet wurden, in die oberste Kategorie eingeordnet. Vier Jahre später haben sie ihre Zugehörigkeit zur Spitzengruppe verloren. Im neuen Mietspiegel, den der Magistrat kürzlich beschlossen hat, werden die Lagen nicht mehr wie bisher in fünf verschiedene Kategorien eingeteilt, sondern in zehn. Die Siedlung Höhenblick fällt größtenteils in die Kategorie fünf, ist also nur noch Mittelmaß. Manche Häuser wurden sogar nur in Kategorie vier einsortiert. Für die Höhe der Mieten hat das erhebliche Auswirkungen. Nach dem bisherigen Mietspiegel lagen die Quadratmeterpreise im Höhenblick um 1,99 Euro über dem Niveau einfacher Lagen, etwa in Höchst. Künftig liegt der Unterschied nur noch bei maximal 1,49 Euro. Die besten Lagen im Westend liegen um fast vier Euro über dem Höhenblick. Im Durchschnitt sind die Mieten gegenüber dem Bezugsjahr 2021 um rund 19 Prozent gestiegen. Zentrale Lagen haben sich jedoch überdurchschnittlich stark verteuert, Wohngebiete am Stadtrand sind zum Teil sogar billiger geworden. Das Baujahr spielt für die Miethöhe kaum noch eine Rolle. Stattdessen wurden neue Kriterien eingeführt, die Zuschläge rechtfertigen. Dazu zählen zum Beispiel eine hochwertige Dämmung oder ein Garten zur alleinigen Nutzung. Wie ist es zu diesen Veränderungen gekommen? Bei beiden Mietspiegeln heißt es, sie seien nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt worden. Doch die Methodik hat sich wegen neuer Vorgaben des Bundes verändert. Es werden mehr Kriterien berücksichtigt als bisher, der Wohnungsmarkt soll dadurch noch exakter abgebildet werden. „Diese Neuerungen in Erhebung und Methodik haben zu einer besseren Datengrundlage und insgesamt zu einem noch aussagekräftigeren Mietspiegel geführt“, sagt Katharina Wagner, die Leiterin des Frankfurter Wohnungsamtes. „Falsche Signale für den Wohnungsmarkt“ Das sehen die Interessenvertreter von Vermietern und Wirtschaft anders. Nach Ansicht der Industrie- und Handelskammer (IHK) ist die neue Systematik „fehlerhaft und setzt falsche Signale für den Frankfurter Wohnungsmarkt“. Der neue Mietspiegel schaffe zusätzliche Unsicherheit in einem ohnehin stark belasteten Markt, meint IHK-Präsident Ulrich Caspar. Er kritisiert vor allem die neue Lageneinteilung, mit der äußere Stadtteile schlechter bewertet würden als bisher. Gerade dort könnten neue Wohnungen gebaut werden. „Wenn Standorte mit Entwicklungspotential durch eine neue Bewertungslogik wirtschaftlich unattraktiver werden, ist das wohnungs- und standortpolitisch das falsche Signal“, so Caspar. Auch nach Einschätzung des Verbandes der südwestdeutschen Wohnungswirtschaft (VdW Südwest) bildet der Mietspiegel „die tatsächlichen Marktverhältnisse in Frankfurt nicht ausreichend realitätsnah ab“. Einzelne Zuschläge für Ausstattungsmerkmale seien nicht nachvollziehbar. Bei der Bewertung der Lagen würden neuerdings Bildungsabschlüsse und Herkunft der Bewohner berücksichtigt. „Aus unserer Sicht sind solche Faktoren weder sachgerecht noch praxistauglich, da sie keine belastbare Aussage über die tatsächliche Qualität oder Beschaffenheit einer Wohnung treffen“, sagt Axel Tausendpfund, Vorstand des VdW Südwest. Er hat in der Mietspiegelkommission dem neuen Mietspiegel nicht zugestimmt und sich der Stimme enthalten. Die Eigentümervereinigung Haus & Grund hat dagegen votiert. Unterschiedliche Positionen bei Mietervereinen Unterschiedlich fällt die Bewertung der Mietervereine aus. „Aus unserer Sicht ist der Mietspiegel ausgewogen“, sagt Astrid Nembach, Geschäftsführerin des Mieterschutzvereins Frankfurt. Die tatsächlichen Verhältnisse würden besser abgebildet. Der Interessenverband Mieterschutz und der Verein Mieter helfen Mietern hingegen lehnen das Zahlenwerk ab und verweisen auf die starke Erhöhung der Durchschnittsmiete um 19,3 Prozent seit 2021. Beide Vereine kritisieren, dass in der Datengrundlage auch überhöhte und rechtswidrige Mieten enthalten seien. Die Kritik von unterschiedlichen Seiten hat Einfluss auf die politische Debatte. Diese ist von besonderer Relevanz. Denn der Magistrat legt den Mietspiegel entgegen der früheren Praxis den Stadtverordneten vor. Ein Beschluss hier kann frühestens in der Sitzung am 25. Juni gefasst werden. Marcus Gwechenberger (SPD), Dezernent für Planen und Wohnen, wirbt um Zustimmung: Der Mietspiegel sei „ein transparentes und verlässliches Instrument“, das Mietern und Vermietern Orientierung gebe. Den Stadtverordneten liegt allerdings auch ein Antrag von Eyup Yilmaz (BSW) vor, den Mietspiegel grundlegend zu überarbeiten. In der vorliegenden Form legitimiere er weitere Mietsteigerungen und erhöhe den Druck auf Tausende Haushalte, argumentiert er. Die Linke fordert, auch geförderte Wohnungen in die Berechnung der Durchschnittsmieten einzubeziehen, was gesetzlich aber nicht zulässig ist. Das Votum der CDU, seit der Kommunalwahl stärkste Fraktion im Stadtparlament, ist bisher offen. „Wir beraten noch“, sagte der planungspolitische Sprecher Albrecht Kochsiek. Die Kritik der Interessenvertreter von Vermietern und Mietern werde man dabei berücksichtigen.